Immobilien im Landkreis Stade – professionell bewertet und persönlich betreut.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an einen Käufer, der Verbraucher ist, gelten seit dem 23.12.2020 die §§ 656a ff. BGB. Sie schreiben keine zwingende Halbteilung vor, sondern begrenzen, wie die Provision verteilt werden darf:

• Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB) – eine mündliche Absprache ist unwirksam.
• Werden wir für beide Seiten tätig und lassen uns von beiden bezahlen, dürfen wir von Käufer und Verkäufer nur denselben Betrag verlangen (§ 656c BGB).
• Beauftragt uns nur eine Seite, darf höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abgewälzt werden – und diese muss erst zahlen, wenn die auftraggebende Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).

Reine Innencourtage: Zulässig bleibt, dass allein der Verkäufer die Provision trägt – der Käufer zahlt dann nichts. Diese Variante vereinbaren wir gerne, sprechen Sie uns darauf an. Ausgeschlossen ist die einseitige Abwälzung: Hat der Verkäufer uns beauftragt, darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte übernehmen.

Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht – dort ist die Provision frei vereinbar. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz: Es zahlt, wer uns beauftragt hat; die Provision ist dabei auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Die konkrete Höhe halten wir in jedem Fall vor Beginn schriftlich fest.

Nein. Wir verlangen keine Reservierungsgebühr – und dürften sie in vorformulierten Verträgen auch gar nicht wirksam vereinbaren.

Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden (Az. I ZR 113/22), dass eine solche Klausel den Kunden unangemessen benachteiligt, wenn die Rückzahlung ausgeschlossen ist und ihm weder ein nennenswerter Vorteil noch eine geldwerte Gegenleistung gegenübersteht. Das gilt auch dann, wenn die Reservierung nicht im Maklervertrag selbst, sondern später gesondert vereinbart wird.

In der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Schnitte und Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Infos aus dem Baulastenverzeichnis sowie – bei Eigentumswohnungen – Teilungserklärung, Abgeschlossenheitserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die aktuelle Hausgeldabrechnung und die aktuellen Mietverträge. Was fehlt, beschaffen wir für Sie bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt etc.

Ja. Beim Verkauf und bei jeder Neuvermietung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht (§ 80 GEG). Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. Ab Ausstellung gilt er zehn Jahre.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen der vergangenen Jahre, der Bedarfsausweis auf eine bauliche Untersuchung. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude wurde entsprechend modernisiert.

Schon in der Anzeige müssen Werte daraus genannt werden (§ 87 GEG): Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr laut Ausweis und Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Liegt noch kein Ausweis vor, beschaffen wir ihn für Sie.

Das hängt von Objekt, Preisvorstellung und Marktlage ab. Von der Beauftragung bis zur Beurkundung liegen üblicherweise einige Wochen bis wenige Monate; bis zur Übergabe kommt die Zeit für Kaufpreiszahlung und Grundbuchvollzug hinzu. Ein realistischer Angebotspreis ist der wirksamste Hebel für einen zügigen Verkauf.

Die Wertermittlung ist für Sie kostenlos – auch dann, wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden. Kosten entstehen erst bei einem ausführlichen Marktwertgutachten, wie es etwa für Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Finanzierung gebraucht wird: Dafür vereinbaren wir vorab einen Festpreis, abhängig von Objektart und Umfang. Sprechen Sie uns einfach an.

Überschaubar, aber es sind ein paar Posten:

• Energieausweis, falls noch keiner vorliegt.
• Unterlagen – Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Dafür erheben die Ämter Gebühren.
• Löschung eingetragener Grundschulden. Ist Ihr Darlehen längst abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, fallen für die Löschung Notar- und Grundbuchkosten an. Sie trägt üblicherweise der Verkäufer.
• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird und die Zinsbindung noch läuft.

Die Kosten des Kaufvertrags selbst – Notar und Eintragung des neuen Eigentümers – trägt üblicherweise der Käufer. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, sagen wir Ihnen vorab.

Häufig nicht. Ein Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG, umgangssprachlich „Spekulationsfrist“).

Die wichtigste Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, wie lange sie Ihnen gehört. Diese Jahre müssen nicht voll sein; es genügt, wenn die Eigennutzung in sie hineinreicht.

Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte veräußert, kann zudem als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – dann gelten andere Regeln.

Das ist eine erste Orientierung und keine steuerliche Beratung – die dürfen wir nicht erbringen. Für Ihren Fall fragen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater; gern nennen wir Ihnen einen Kontakt.

Ja – das ist der Normalfall und kein Hindernis. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst; der Notar wickelt das mit Ihrer Bank ab, sodass der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie dort früh nach der Ablösesumme – die Zahl gehört in die Rechnung, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.

Eigentümer sind Sie bereits. Beim Kauf wird man erst mit der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer (§ 873 BGB) – das ist die Regel, die die meisten kennen. Beim Erbfall ist es anders: Dort geht das Vermögen schon mit dem Todestag von Gesetzes wegen auf die Erben über (§ 1922 BGB), ohne dass dafür etwas eingetragen sein müsste. Steht im Grundbuch noch der Verstorbene, ist lediglich das Grundbuch unrichtig – nicht Ihr Eigentum offen.

Für den Verkauf müssen Sie deshalb nicht erst umgeschrieben werden. Verkaufen Erben das geerbte Grundstück, verzichtet das Gesetz ausdrücklich auf die sonst nötige Voreintragung (§ 40 GBO). Nachzuweisen ist allein die Erbfolge: durch Erbschein oder durch ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Lässt sich die Erbfolge daraus nicht zweifelsfrei ablesen, kann das Grundbuchamt dennoch einen Erbschein verlangen.

Wollen Sie die Immobilie behalten, lassen Sie das Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei (GNotKG KV 14110). Die Frist beginnt mit dem Todestag und wird streng gehandhabt, auch dann, wenn sich das Erbscheinverfahren hingezogen hat.

Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, kann nur gemeinsam verkauft werden. Für die Auseinandersetzung und für das Finanzamt wird meist ein belastbarer Wert gebraucht – genau dafür ist unsere Wertermittlung da.

Neben dem Kaufpreis sind drei Posten einzuplanen:

• Grunderwerbsteuer: in Niedersachsen 5,0 % des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 %.
• Maklerprovision, soweit sie im konkreten Fall auf die Käuferseite entfällt – bei reiner Innencourtage zahlen Sie hier nichts.

Ohne Provision liegen Sie damit bei rund 6,5 bis 7 % des Kaufpreises. Banken erwarten in der Regel, dass diese Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden – mitfinanzieren lassen sie sich meist nicht.

Nein. Ein Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet; ab diesem Moment sind beide Seiten gebunden. Ein Widerrufsrecht wie im Onlinehandel gibt es hier nicht. Ein Rücktritt kommt nur in Betracht, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht oder eine Seite ihre Pflichten verletzt.

An die Stelle des Widerrufs tritt die Bedenkzeit vor der Beurkundung: Ist auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher beteiligt, soll der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Verkauf von privat an privat gilt diese Frist nicht – lassen Sie sich den Entwurf trotzdem rechtzeitig geben und lesen Sie ihn in Ruhe.

Anders beim Maklervertrag: Kommt er außerhalb unserer Geschäftsräume oder ausschließlich über Telefon, E-Mail oder Internet zustande, haben Sie als Verbraucher ein vierzehntägiges Widerrufsrecht. Darüber belehren wir Sie in Textform, bevor wir tätig werden.

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – er vertritt keine der beiden Seiten, sondern belehrt beide. Den Entwurf erhalten Sie vorab; im Termin wird der gesamte Vertrag verlesen, und Sie können jederzeit nachfragen.

Danach läuft es in fester Reihenfolge weiter:

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung – sie sichert dem Käufer seinen Anspruch, bevor er zahlt.
• Einholen der Löschungsunterlagen für eingetragene Grundschulden und der behördlichen Erklärungen, etwa zum Vorkaufsrecht der Gemeinde.
• Fälligkeitsmitteilung des Notars – erst jetzt wird der Kaufpreis zur Zahlung fällig.
• Übergabe mit protokolliertem Zustand und Zählerständen.
• Zuletzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Zwischen Beurkundung und Übergabe liegen dadurch meist einige Wochen. Wir stimmen uns in dieser Zeit mit dem Notariat ab und halten Sie auf dem Laufenden.

Schwerpunkt ist der Landkreis Stade mit Horneburg, dem Alten Land und den umliegenden Gemeinden sowie der Süden Hamburgs. Für Objekte außerhalb dieses Gebiets sprechen Sie uns bitte an – wir sagen Ihnen ehrlich, ob wir die richtige Adresse sind.